Buenas prácticas para compradores e inversores
La adquisición de una propiedad inmobiliaria representa una de las inversiones más significativas que realizaremos. Para proteger este importante activo y evitar sorpresas desagradables, recomendamos estas prácticas esenciales:
Antes de iniciar la búsqueda
- Defina claramente sus objetivos: Establezca el propósito de la adquisición (vivienda, inversión, desarrollo) y los criterios no negociables.
- Determine su presupuesto real: Considere no solo el precio de compra, sino también impuestos, gastos notariales, posibles reformas y un fondo para contingencias.
- Identifique zonas prioritarias: Investigue la evolución del mercado en las áreas de interés, planes urbanísticos futuros y tendencias de valorización.
Durante el proceso de selección
- Solicite documentación básica inicial: Folio real actualizado, planos aprobados, comprobantes de pago de impuestos y servicios, licencia de construcción (en propiedades recientes).
- Verifique correspondencia: Compare la información documental con la realidad física (superficie, linderos, construcciones).
- Investigue el entorno: Evalúe infraestructuras cercanas, proyectos futuros en la zona, accesibilidad y servicios disponibles.
- Solicite un informe profesional: Contrate un servicio especializado de due diligence antes de firmar cualquier compromiso vinculante.
En la fase de negociación
- Condicione la operación: Incluya cláusulas de resolución en caso de hallazgos negativos en la verificación técnico-legal.
- Negocie garantías específicas: Solicite garantías específicas sobre aspectos identificados como potencialmente problemáticos.
- Prevea mecanismos de regularización: Establezca responsabilidades y plazos para subsanar posibles deficiencias documentales o físicas.
- Considere un depósito en garantía: Evalúe utilizar un mecanismo de retención parcial del precio hasta la resolución de contingencias identificadas.
Recuerde que la inversión en verificación previa es significativamente menor que los costos potenciales de resolver problemas descubiertos tras la adquisición. Un due diligence profesional no solo identifica riesgos, sino que también puede fortalecer su posición negociadora.
Buenas prácticas para vendedores y agentes
Preparar adecuadamente una propiedad para su comercialización no solo facilita la transacción, sino que puede aumentar su valor percibido y reducir el tiempo de venta. Los vendedores y agentes inmobiliarios pueden implementar estas recomendaciones:
Preparación previa a la comercialización
- Realice una auto-verificación: Anticípese a posibles objeciones revisando la documentación completa y el estado físico de la propiedad.
- Regularice situaciones pendientes: Resuelva inscripciones pendientes, actualice planos si es necesario y liquide deudas de impuestos o servicios.
- Reúna documentación completa: Prepare un dossier ordenado con toda la documentación relevante (títulos, planos, permisos, comprobantes de pagos, etc.).
- Considere una certificación previa: Un informe de verificación realizado por un tercero independiente genera confianza y agiliza el proceso de venta.
Durante el proceso de comercialización
- Ofrezca transparencia total: Proporcione información completa y veraz sobre la propiedad, incluyendo aspectos que podrían requerir atención.
- Facilite el acceso para inspecciones: Colabore con los profesionales que realizarán verificaciones técnicas o legales.
- Destaque las verificaciones realizadas: Comunique activamente que la propiedad ha sido sometida a un proceso de certificación, diferenciándola en el mercado.
- Documente las mejoras realizadas: Conserve facturas y documentación de reformas o mejoras significativas implementadas en la propiedad.
Para agentes inmobiliarios
- Implemente protocolos de verificación básica: Establezca procedimientos estándar para verificar la documentación esencial de las propiedades que comercializa.
- Recomiende servicios de due diligence: Ofrezca a sus clientes la posibilidad de realizar verificaciones profesionales como valor añadido.
- Colabore con especialistas: Establezca relaciones con profesionales del sector para resolver eficientemente contingencias identificadas.
- Proteja su responsabilidad profesional: Documentos completos y verificados reducen el riesgo de reclamaciones posteriores contra el agente.
Checklist esencial de verificación
Un checklist básico de verificación permite tanto a compradores como vendedores realizar una primera evaluación de la situación de la propiedad. A continuación, presentamos los elementos fundamentales que debería incluir este checklist:
Verificación documental
- Folio real actualizado (antigüedad no mayor a 30 días)
- Escritura de compraventa y títulos precedentes (al menos 10 años)
- Plano de mensura y/o división aprobado por autoridad competente
- Certificado catastral vigente
- Comprobantes de pago de impuesto inmobiliario (últimos 5 años)
- Facturas de servicios públicos (agua, luz, gas) con constancia de pago
- En caso de edificaciones recientes: permiso de construcción y final de obra
- Para propiedades horizontales: reglamento de copropiedad y certificado de deudas
Verificación física básica
- Correspondencia entre superficie declarada y real
- Estado general de la estructura y elementos constructivos
- Funcionamiento de instalaciones eléctricas y sanitarias
- Signos de humedades o filtraciones
- Verificación de linderos y accesos
- Posibles afectaciones por servidumbres visibles
- Estado de áreas comunes (en propiedades horizontales)
Verificación urbanística elemental
- Zonificación y usos permitidos
- Restricciones constructivas aplicables
- Proyectos urbanísticos que puedan afectar a la propiedad
- Accesibilidad y servicios disponibles
- Riesgos ambientales potenciales
Este checklist representa un punto de partida, pero no sustituye a una verificación profesional completa. Para transacciones significativas o propiedades complejas, siempre recomendamos contratar un servicio especializado de due diligence inmobiliario.
